Loi Carrez : comment éviter les litiges ? Destinée
à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux
vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour
éviter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou
des mentions à apporter aux contrats de vente …
Deux
types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation.
Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de
vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la
signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre
part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un
vingtième (5%), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de
vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature
de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement)
proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop.
Dans
les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de
l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est
supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne
lieu à aucun supplément de prix.
Un mesurage spécifique
Pour
être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de
respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En
l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et
non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est
définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie
des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des
planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres."
L'article
4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d'une
superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul
de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une
chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de
stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne
sont pas comptabilisés.
Pour
effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas
obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois
recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.

- Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.
- D'autre part, la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de
l'achat sur plan, qui est soumis à l'article R 261-13 du Code de la
Construction, ni à l'achat de terrains à bâtir.
- Le mode de calcul de cette différence de prix peut s'exprimer ainsi
: (Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie
mentionnée - Superficie réelle)
- Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez.
Quand faire appel à un professionnel ?
Dans
certains cas de figure, le propriétaire peut procéder lui-même au
mesurage de la surface à vendre sans courir trop de risques. C'est le
cas notamment lorsque le plan est simple, soit parce qu'il comporte peu
de pièces, soit parce que celles-ci sont rectangulaires. Attention
toutefois, plus le bien est petit, plus le risque d'erreur est
susceptible de dépasser les 5% autorisés. Dans le cas d'un studio de 18
m² par exemple, cela ne représente plus que 0,9 m², soit la surface
d'une embrasure ou de quelques marches… ATTENTION !
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