Loi Carrez : comment �viter les litiges ?

Destin�e � prot�ger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de r�gles qu'il convient de respecter pour �viter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions � apporter aux contrats de vente …

Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la l�gislation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionn�e dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un d�lai d'un mois � compter de la signature, intenter une action en nullit� de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie r�elle du bien est inf�rieure de plus d'un vingti�me (5%), � celle indiqu�e dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un d�lai d'un an � compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux m�tres carr� d�clar�s en trop.

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au b�n�fice exclusif de l'acqu�reur. La loi pr�cise d'ailleurs que "si la superficie est sup�rieure � celle exprim�e dans l'acte, l'exc�dent de mesure ne donne lieu � aucun suppl�ment de prix.

Un mesurage sp�cifique

Pour �tre en conformit� avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout � fait sp�cifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste � mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est d�finie par l'article 4-1 du d�cret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts apr�s d�duction des surfaces occup�es par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fen�tres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inf�rieure � 1,80 m�tres."

L'article 4-2 pr�cise quant � lui que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inf�rieure � 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut �tre le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De m�me, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots s�par�s ne sont pas comptabilis�s.

Pour effectuer ces mesures et proc�der � ce calcul, le vendeur n'est pas oblig� de faire appel � un professionnel. Cette option est toutefois recommand�e s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.

• Loi n�96-1107 du 18 d�cembre 1996.
• D'autre part, la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, qui est soumis � l'article R 261-13 du Code de la Construction, ni � l'achat de terrains � b�tir.
• Le mode de calcul de cette diff�rence de prix peut s'exprimer ainsi : (Prix de vente du bien / Superficie mentionn�e) x (Superficie mentionn�e - Superficie r�elle)
• Article 46 de la loi n� 65-557 du 10 juillet 1965, modifi� par la loi Carrez.
  

Quand faire appel � un professionnel ?